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深圳楼市供给侧革命:商品房供应是去年两倍

     时间:2017-07-13 18:07:00

历时九个月,深圳楼市仍处在去年10月出台的“10.4新政”的调整阶段。行政管制下,成交量价不再抬头,大胆的炒房客遁走。

恰逢年中。深圳中原发布的楼市成交数据显示,2017年上半年深圳全市成交105万平方米,对比2016年下半年下滑40%,价格由去年11月的54986元/平方米下降至今年6月的54492元/平方米,跌幅小于1%。价格反应存在滞后,是量价下跌幅度差异较大的原因之一。

深圳市政府调控楼市的思路不止于限购限贷等强制性措施。房价大涨的本质是供应失衡,深圳有意从供给侧角度,通过增加土地供应、住房供应、培育租赁市场、筹建保障房来解决住房之困。7月11日,深圳发布《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》,与7月7日发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》相呼应,均印证了供给侧改革的思路。

深圳楼市供给侧革命:商品房供应是去年两倍

商品房供应增加一倍

7月11日,深圳市规土委发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》指出,2017年度计划供应建设用地1350公顷,其中下达给各区1200公顷,预留指标150公顷。通过对比发现,此数据总量与2016年相同。

不同的是政府对不同类型用地指标的分配。根据2017年度计划,将供应产业用地203公顷,商服用地98公顷,通过新供应用地、城市更新及返还用地保证指标的落实。

2017年度计划供应民生设施用地681公顷,其中新供应600公顷,通过城市更新改造实现供应81公顷。

最值得关注的是居住用地的供应。过去,深圳由于土地稀缺,没有居住用地出让便能轻易成就地王,引发江南海北的一众房企争夺。今年,深圳有意增加居住用地的供应,来平抑地价、增加住房供应。

数据显示,2017年度,深圳计划供应居住用地218公顷,其中新供应32公顷,城市更新供应100公顷,返还用地供应86公顷。

居住用地包括保障性安居工程用地和商品住房用地。218公顷居住用地中,保障性安居工程用地计划供应50公顷,商品住房用地计划供应168公顷(包括新供应7公顷,通过城市更新供应75公顷,通过返还用地供应86公顷)。

而根据《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》去年深圳计划供应的居住用地仅125公顷。对比可发现,2017年居住用地的指标同比增加了74.4%。

与之相匹配的是,7月7日,深圳发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》。这份计划指出,2016年,全市计划安排建设商品住房4.3万套,建筑面积387万平方米;而2016年全市新增安排项目约4.42万套,计划完成率102.8%,建筑面积约398.1万平方米,计划完成率102.9%。

但2017年,深圳计划新建商品住房8万套、建筑面积720万平方米,这个数据是2016年的两倍。

保障房方面,2016年深圳计划新增安排建设保障性安居工程项目4万套、建筑面积约209万平方米,实际落实人才住房和保障性住房40093套;而2017年度,深圳计划新增安排建设保障性安居工程项目5万套、建筑面积约277万平方米。

也就是说,且不论发生在存量房市场的交易,光是新建商品住房和保障房,深圳在2017年度的新增供应便已达到13万套。

行政成绩单:量跌价稳

于深圳而言,去年“10.4新政”后,便没有严格的政策出台,只是跟随其他一线城市对商办物业进行建筑设计方面的限制。多名业内人士认为,深圳目前调控的力度和对市场预期的影响相对理想。

然而,这是中短期内调控政策的作用力,主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题,但这种作用力并不能长久。长期的压抑需求造成市场扭曲求不来一个健康的市场,更非调控的最终目的。深圳市政府希望在市场之外,通过政府的干预,建立一套长效机制来引导房价平稳发展。

“供给侧”是其中绕不开逃不开的关键词。长期以来,政府调控均着重需求侧,限购限贷限售等政策均如是,但市场失衡的问题在于供给侧。深圳等一线城市房价暴涨的根本原因是人多地少、供应不足,“开源”是关键的一步。

按照深圳市政府的思路,供给侧结构性改革主要通过执行限购限贷等调控措施来抑制投机,与此同时,加大居住用地供应力度缓解供求矛盾、拓展人才住房和保障房来源,构筑多层次的居住体系。

发展长期公共租赁住房也被认为是解决供给侧改革的重要措施之一。

在一个长租公寓的相关发布会上,深圳住房和建设局房改处处长王德响指出,目前深圳公共住房存在缺口,单是“十三五规划”中缺口就高达20万套,必须靠政府和市场合作来解决住房缺口的问题。

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